Over­waar­de wo­ning ge­brui­ken voor de eigen wo­ning of een con­sump­tief doel.

Anneke en Gerard wonen al 31 jaar in hun rijtjeshuis in Amersfoort. De woning is nu 520.000 euro waard. Hun resterende hypotheek bedraagt nog 55.000 euro. Volgend jaar gaat Gerards pensioen in, en ze vragen zich af: al dat geld zit in die muren. Kunnen we er iets mee doen?

Die vraag stellen steeds meer mensen zich. Je hebt jaren afgelost, de woningmarkt heeft zijn werk gedaan, en nu zit een fors vermogen letterlijk opgeslagen in je huis.

Je wilt nu de woning naar wens verbouwen, het levensbestendig maken of een nieuwe keuken of een uitbouw. Het bij elkaar sparen duurt jaren en juist nu wil je verbouwen. Of je wilt juist een camper kopen en rondtrekken of de kinderen helpen zodat zij hun eerste woning kunnen gaan kopen.

Overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van je woning en de resterende hypotheekschuld. Als je woning 520.000 euro waard is en je hebt nog 55.000 euro hypotheek, heb je 465.000 euro overwaarde. Dat geld hoeft niet in stenen te blijven zitten.

Wat is overwaarde en hoeveel heb je?

Overwaarde is simpelweg het bedrag dat overblijft als je de waarde van je woning aftrekt van je resterende hypotheekschuld. Het is eigen vermogen dat vastzit in je woning. Zolang je niet verkoopt of een constructie aangaat om dat vermogen vrij te maken, kun je er niet bij.

De berekening is eenvoudig:

Marktwaarde van je woning - resterende hypotheek = overwaarde.

Twee realistische voorbeelden naast elkaar:

Voor een eerste indicatie van de waarde van de woning kun je de WOZ- waarde gebruiken. Je WOZ-waarde vind je via www.wozwaardeloket.nl of de jaarlijkse WOZ-beschikking van je gemeente. Als je overwaarde wilt opnemen zal er een taxatierapport of desktop taxatie moeten worden aangeleverd.

Belangrijk om te weten: overwaarde is geen liquide geld. Je kunt het niet zomaar opnemen zoals spaargeld. Er is altijd een actieve stap nodig, via een financieel product of via verkoop van de woning, om het vrij te maken. Welke stap dat is, hangt af van je situatie, je doel en hoe lang je nog in je woning wilt blijven wonen.

Om overwaarde op te nemen, moet je een tweede hypotheek afsluiten of de huidige hypotheek verhogen indien dit mogelijk is binnen de hypothecaire inschrijving.
De rente is fiscaal aftrekbaar als het geld wordt gebruikt voor de eigen woning, bijvoorbeeld voor een verbouwing. Gebruik je het geld voor andere doeleinden, zoals reizen, een auto of een schenking aan de kinderen, dan geldt die hypotheekrenteaftrek niet.

De maximale hypotheek hangt af van je inkomen en de waarde van je woning. Vanaf 10 jaar voor de AOW- leeftijd, 57 jaar wordt naast het huidige inkomen ook gekeken naar het pensioeninkomen.

Case: Jan en Riet

Jan (64) en Riet (67) wonen in een vrijstaande woning met een WOZ-waarde van 510.000 euro en een restschuld van 45.000 euro. Ze willen de achtertuin aanpassen voor minder onderhoud en een camper kopen voor hun reisplannen. Via een tweede hypotheek lenen ze 80.000 euro. De tuinaanpassing kwalificeert als verbouwing en is fiscaal aftrekbaar. De camper niet. Jan en Riet besluiten dit bewust te splitsen in hun aanvraag, zodat de verdeling helder is voor de Belastingdienst.

Hypotheekrenteaftrek bij tweede hypotheek 

Een tweede hypotheek die gebruikt wordt voor de eigen woning geeft recht op hypotheekrenteaftrek. Gebruik je het geld voor consumptieve doelen, dan niet.

Zo pak je het stap voor stap aan

Wie serieus overwaarde wil gebruiken, doorloopt het best zes stappen, van berekening tot afsluiting. Haast is hierbij zelden verstandig.

1. Bereken je overwaarde. Gebruik de WOZ-waarde van je en trek je resterende hypotheeksaldo af. De uitkomst is je startpunt voor alle verdere berekeningen.
2. Bepaal je doel. Wat wil je met het geld? Maandelijkse aanvulling op je pensioen, een grote aankoop, een schenking aan je kinderen, een verbouwing of reizen? Het doel bepaalt welke methode het beste aansluit.
3. Check je inkomen. Let erop dat vanaf 57 jaar naast het huidige inkomen wordt gekeken naar het pensioeninkomen. Laat een adviseur berekenen wat maximaal mogelijk is op basis van je inkomen en eventueel pensioeninkomen vanaf 57 jaar.
4. Schakel een onafhankelijk adviseur in. Kies voor een gecertificeerd hypotheekadviseur zonder productbelang. De AFM houdt een register bij van gecertificeerde adviseurs via afm.nl.
5. Sluit de juiste constructie af. Zorg voor een notarieel vastgelegde constructie en bevestig schriftelijk de fiscale behandeling van de lening, ook voor de Belastingdienst.

Wil je weten wat in jouw situatie mogelijk is? De eerste stap is een gesprek met een onafhankelijk gecertificeerd hypotheekadviseur. Zonder verplichtingen, maar wel met concrete uitkomsten.

• Autoriteit Financiële Markten (AFM): hypotheek voor ouderen
• Nibud: financiële situatie na pensionering
• Belastingdienst: eigenwoningreserve en bijleenregeling